近日，房企上市公司新湖中寶發(fā)布公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發(fā)不超過17.91億股(含17.91億股)，募集資金不超過55億元，資金投向為上海棚戶區(qū)改造項目。
雖然該方案最終能否通過證監(jiān)會審批還有待觀察，但是，由于該募集資金投向符合目前國家加大對棚戶區(qū)改造信貸支持的政策導(dǎo)向，預(yù)計獲批可能性很大。這也意味著，從2010年開始的對房企再融資實施無限期暫停，將有條件放開。
有條件放開，無疑是房企獲得再融資支持的首要原則。而如果無條件重啟房企再融資之門，就等于宣布本輪樓市調(diào)控退出。顯然，從目前房價的走勢看，尚不具備這樣的條件。
但是，不具備調(diào)控退出條件，不等于房企再融資之門永遠關(guān)閉。事實上，在經(jīng)歷了近4年的調(diào)控之后，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念發(fā)生了很大變化。特別是新一屆政府成立以來，雖然沒有繼續(xù)強調(diào)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，但是在信貸政策、土地政策、再融資政策等方面，尚未對房企開閘。相反，對保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等方面卻作出了進一步的明確和要求。這傳遞出一種新的信號，房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路和方法正在轉(zhuǎn)變，即市場的歸市場、政府的歸政府，商品房供應(yīng)和價格由市場來調(diào)節(jié)，而中低收入者的住房問題、保障房問題、棚戶區(qū)改造等，則由政府來解決。對參與保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等的開發(fā)企業(yè)，也可以在信貸政策、土地政策、再融資政策等方面予以放寬。
而從新湖中寶此次再融資的資金投向來看，目標是非常明確的，那就是上海市的棚戶區(qū)改造。顯然，這是與6月26日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出的引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造的要求完全相符。
需要引起重視的是，雖然房企參與棚戶區(qū)改造，應(yīng)在信貸政策、再融資政策等方面予以支持。但是，也決不能輕易給房企再融資大開方便之門。
首先，由于房企再融資一般數(shù)額巨大。如果門開得過快、過猛，對股市的沖擊和影響是相當大的。目前股市受宏觀經(jīng)濟影響，投資者熱情不高，信心不足。加之金融機構(gòu)紛紛推出再融資預(yù)案，一旦幾股力量全部沖向股市，可能是一場災(zāi)難。所以，房企再融資之門，要有計劃、有步驟地打開，而不能過快、過猛。
第二，要防止房企騰龍換鳥。很多房企，特別是大型房企，資金相對充足。但是為了獲得更多的“無代價”、“無成本”資金，房企仍然青睞于再融資。于是，有些房企想通過再融資將其他資金挪出來，用于購地和商品房建設(shè)。甚至在初始階段一次性多拿棚戶區(qū)改造指標，以擴大再融資規(guī)模。資金到手以后，卻不再參與棚戶區(qū)改造，或改造規(guī)模大大降低。對這類企業(yè)的再融資，應(yīng)嚴格控制再融資規(guī)模和再融資節(jié)奏。必要時可根據(jù)企業(yè)接受的棚戶區(qū)改造項目任務(wù)，分批批準其再融資計劃。
第三，對手中有足夠閑置土地的房企，要控制再融資。有些參與棚戶區(qū)改造的房企，手中同時掌握著相當規(guī)模和數(shù)量的閑置土地。其參與棚戶區(qū)改造，極有可能是為了捂地。如果這樣，就必須嚴格控制其再融資。凡是閑置土地超過一定規(guī)模的，要禁止其再融資。
總之，要鼓勵房企參與棚戶區(qū)改造，并給予房企一定的信貸資金、再融資等方面的政策支持。但是也必須有條件地放開，避免給房企鉆空子，并對房價上漲產(chǎn)生新推動力。