商業(yè)地產的熱潮仍在繼續(xù)。2013年，萬科、保利、華遠等房企一改此前策略，紛紛有了對商業(yè)地產的擴張計劃和動作。
據(jù)盈石研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月同比增速達27.6%，總量達到10739億元。這也就意味著，商業(yè)用房開發(fā)投資的年增長速度有望連續(xù)第5年超過住宅開發(fā)投資。
不得不做的“功課”
曾對商業(yè)地產持謹慎觀望態(tài)度的萬科，在2013年也有了較大動作。11月27日，位于北京昌平區(qū)的金隅萬科廣場開始試營業(yè)。而試營業(yè)的一個月之后，萬科董事長王石到訪，并給予了“充分肯定”。
據(jù)萬科集團總裁郁亮透露，萬科進軍商業(yè)地產最初源于“被動”——現(xiàn)在已經拿不到“干凈”的地(即只有住宅，不需建其他配套設施的地塊)。
不得不在商業(yè)地產“狠狠做功課”的還有恒大�！澳壳拔覀冊跒楹愦髺|壩地塊的商業(yè)部分提供增值服務�！庇瘓F研究中心總經理張平向新華網記者透露。而服務的內容包括如何確定租售比，如何統(tǒng)一管理等。
兩個月前，恒大以51.35億元以及配建1.69萬平限價商品房、11.2萬平自住型商品的條件，拿下朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊，刷新了今年總價地王紀錄。
有業(yè)內人士告訴記者，恒大牽手盈石的動因顯然很簡單——拉高利潤。“東壩地塊中大面積的限價房和自住型商品房利潤有限，恒大只能從不限價的產品(包括商業(yè)部分)中形成對銷售業(yè)績形成的有效補充。”
事實上，整個地產行業(yè)的發(fā)展趨勢也迫使萬科、保利等不得不涉足商業(yè)�！白≌袌霾豢赡苡肋h增長下去，不出10年我們會看到行業(yè)的天花板�！庇袅聊曛袝r曾表示。
當下人們議論紛紛的是，萬科“地產一哥”可能不保。誰最有可能取而代之?答案最多是綠地和萬達，這兩家均為以商業(yè)地產為主的企業(yè)。
“轉型以及擴大商業(yè)地產份額已逐漸成大型房企的發(fā)展趨勢，企業(yè)紛紛提出未來商業(yè)地產的計劃，并將不斷擴大在商業(yè)地產領域的投入�！盋RIC研究中心沈曉玲表示。
城市消化力不足或致運營風險
但沈曉玲也提醒，房地產企業(yè)在不斷進入商業(yè)地產的同時，必須意識到諸多不定性因素或導致的經營風險。比如，城市消化力不足帶來商業(yè)運營風險
“許多二線城市商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢，價值城市消化力不足，供大于求的市場環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運營的難度�！�
沈以杭州為例分析稱，2013年包括萬達、華潤、綠地、復地等多家企業(yè)均在杭州集中購入純商業(yè)用地，但杭州無論住宅還是商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢，價值城市消化力不足，因此供大于求的市場環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運營的難度。
張平告訴記者，一個城市究竟需要多大量的商業(yè)體，其實很難科學的測算。但一些二線城市比如成都的供應量的確太大了，這也可能跟集中供應有關系。
“商業(yè)地產的發(fā)展應該因地制宜，要與當?shù)氐慕洕桨l(fā)展、相關產業(yè)的發(fā)展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配，不同地區(qū)的商業(yè)地產的布局和結構都值得房企認真研究。”沈曉玲表示。
“我們需要那么大的餐飲比重嗎?”
張平更為擔憂的是，商業(yè)地產面臨的同質化依然非常嚴重�！艾F(xiàn)在很多購物中心都在蜂擁增加餐飲比例，但好的體驗不等于提高餐飲，我們需要那么大的餐飲比例嗎?”
據(jù)世聯(lián)商業(yè)的專題研究，源自22個城市103個購物中心的統(tǒng)計分析，103個購物中心中，餐飲店鋪數(shù)量占14%。除此，增加玩樂也成為商業(yè)地產打造體驗的途徑。
這種千篇一律的增加體驗方式她似乎并不贊同。張平認為，應該更注重以體驗打造差異化。臺灣誠品書店便以文化生活式的體驗，吸引了人們潮涌前往。但目前國內很少有這種獨特體驗的商業(yè)項目。
當然如果反過來看，這也意味著商業(yè)地產還有很多機會�！半S著技術運用的推陳出新，未來的購物中心將邁入更為科技化的時代。”張平表示。