險資對不動產(chǎn)領域的投資力度仍在加強，投資模式也愈發(fā)多樣。日前，招商信諾人壽聯(lián)合利安人壽投資9億元完成對上海東錦江希爾頓逸林酒店的收購，這是近期險資在不動產(chǎn)領域的最新一筆大額投資。2025年全年，險資對不動產(chǎn)的總投資金額接近200億元，遠高于2024年的投資總額。
本次招商信諾人壽與利安人壽組成的聯(lián)合體，是通過聯(lián)合發(fā)起設立上海瑾東閣私募投資基金，完成對上述酒店的收購交割。這只基金在2025年12月2日備案通過，注冊資本為9億元。
險資以私募投資基金的形式對不動產(chǎn)進行投資，是近年來市場上比較常見的方式，這不僅與險資長線投資的思路相符，通過結構化設計還能在一定程度上分散風險。
險資抄底不動產(chǎn)
從2025年險資投資不動產(chǎn)的多起案例觀察，涉及的投資模式主要以私募股權基金、公募REITs、Pre-REITs等，投資的底層資產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和長租公寓等。
本次參與不動產(chǎn)收購的兩家主體，招商信諾人壽與利安人壽均是合資壽險公司。
招商信諾人壽是中美合資壽險公司，由招商銀行和信諾保險集團各持股50%。
利安人壽則是江蘇省首家全國性法人壽險機構，主要股東為江蘇省國際信托、江蘇交通控股等7家國有企業(yè)，還有雨潤控股、紅豆集團等5家民營企業(yè)。
這家險資2025年前三季的總資產(chǎn)約1302.7億元，保險業(yè)務收入約222.76億元，凈利潤約2406.8萬元；在償付能力方面，這家險資去年三季度末的綜合償付能力充足為222.64%，核心償付能力充足率140.54%，分別相比上一季度末下降19.2個百分點和11.8個百分點。
在業(yè)內(nèi)人士看來，險資投資核心城市高端酒店這類不動產(chǎn)的原因，主要看中其長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和投資回報，通過專業(yè)機構提升運營后，能獲得更穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，與其配置長期資產(chǎn)的需求相匹配。
這兩家險資共同收購的酒店，地處上海陸家嘴商圈，交通便利，擁有850間客房，且該酒店在2023年完成了新一輪裝修升級，硬件設施得以提高后入住率能得到保證，從而實現(xiàn)較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
自2025年下半年以來，在不動產(chǎn)領域有較大投資動作的還有中郵保險、大家保險和陸家嘴國泰人壽等。
中郵保險完成了2025年險資對不動產(chǎn)投資金額最高的一單，去年10月由這家險資領投的人民幣基金，以108億元收購了上海靜安區(qū)核心地段的博華廣場，這筆交易已于2025年第三季度完成交割，創(chuàng)下近年來國內(nèi)單體寫字樓交易金額的新紀錄。
中郵保險相關負責人在談到投資不動產(chǎn)時認為，雖然當前并非最佳投資時期，但公司需要彌補沒有不動產(chǎn)投資的短板，核心城市的優(yōu)質不動產(chǎn)項目投資收益基本確定且具有發(fā)展?jié)摿?，這些項目的凈運營收益可以達到4%左右，可以覆蓋負債成本。
2025年11月，陸家嘴國泰人壽也發(fā)布公告稱，該公司以8.95億元的總價買入上海浦東新區(qū)前灘匯N5棟整棟寫字樓，將用作總部自用，交易已于10月31日完成交割。
除了酒店、寫字樓，綜合性商業(yè)廣場也是險資近年來偏愛投資的不動產(chǎn)類型。2025年12月，大家保險通過旗下基金收購了杭州濱江寶龍城，該商業(yè)綜合體包括購物中心、酒店及車位，總價值24.5億元。
以上幾起收購案例，是2025年下半年險資在不動產(chǎn)領域具有一定代表性的投資，同時總金額也較高。再加上2025年上半年，中國保險行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計的險資對不動產(chǎn)合計近50億元的投資，2025年全年，險資買入不動產(chǎn)的總金額已接近200億元，高出2024年數(shù)倍。
抗風險業(yè)態(tài)受追捧
從這些險資的投資偏好看，在資產(chǎn)類型方面，核心城市、核心地段的酒店、寫字樓等抗風險業(yè)態(tài)受追捧程度高；在投資標的的區(qū)位選擇上，上海、北京等一線城市穩(wěn)居核心。
戴德梁行近期的一份報告指出，從城市維度來看，北京、上海各類資產(chǎn)獲得投資者關注的比例位居前列，顯示出市場對這兩座核心城市資產(chǎn)的堅定投資偏好，杭州、成都、蘇州南京等城市，也逐漸依托經(jīng)濟優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ蔀榉且痪€城市中受青睞的投資目的地。
作為不動產(chǎn)市場的核心定價指標，投資收益率的動態(tài)變化直接反映出行業(yè)信心與投資邏輯。戴德梁行的報告顯示，目前多數(shù)不動產(chǎn)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)抬升態(tài)勢，反映出市場風險預期高轉。其中甲級寫字樓核心區(qū)收益率北京約為5.0%-5.9%、上海為5.0%-6.0%，較2024年上升約50個基點。
對險資的投資選擇，業(yè)內(nèi)人士認為，北京、上海核心地段的優(yōu)質不動產(chǎn)有較確定的長期穩(wěn)定收益，與保險資金久期長、規(guī)模大、追求穩(wěn)健回報的特點契合。核心地段的酒店、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)能為險資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和覆蓋成本的收益率，待市場回暖后，還有資產(chǎn)增值的空間。對于北京、上海的不動產(chǎn)市場來說，險資大舉入局也有助于穩(wěn)定預期，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
另外，國內(nèi)公募REITs市場最近五年的快速發(fā)展，不僅激活了不動產(chǎn)的資本化路徑，也重塑了行業(yè)投資邏輯。隨著公募REITs不斷擴圍，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量、總金額均創(chuàng)下新高，險資通過投資不動產(chǎn)，也可以為實體經(jīng)濟提供長期資金支持，促進經(jīng)濟結構調(diào)整和升級。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2025年12月，國內(nèi)公募REITs已上市78只，合計規(guī)模達2100億元，產(chǎn)品數(shù)量位居亞洲第一、全球第二。2025年，隨著相關政策持續(xù)優(yōu)化完善，消費基礎設施、租賃住房、數(shù)據(jù)中心成為投資者最關注的三大資產(chǎn)類型，關注度占比分別達30%、20%、16%。
一些險資就通過直接認購REITs的方式，來加大不動產(chǎn)領域的投資。2025年3月，華夏華潤商業(yè)REIT作為市場首批、發(fā)行規(guī)模最大的消費基礎設施REITs上市，底層資產(chǎn)為青島萬象城，中國人壽就直接認購6.86億元，占總募集資金規(guī)模的10%，成為第一大外部投資人。
從險資的收益角度看，多元化配置不動產(chǎn)不僅能拓寬險資的收益來源渠道，也能分散投資風險。
蘇商銀行特約研究員付一夫認為，不同類型、不同區(qū)域的不動產(chǎn)項目，在市場周期中的表現(xiàn)各有差異，險資通過組合配置可平滑投資組合的收益波動，減少單一資產(chǎn)價格波動對整體投資收益的影響。另外，不動產(chǎn)與股票、債券等資產(chǎn)的關聯(lián)性較低，增加不動產(chǎn)的投資總額，險資也能優(yōu)化資產(chǎn)配置結構。
隨著政策對保險資金投資范圍的逐步松綁，預計今年將有更多險資加大對不動產(chǎn)的投資力度，為商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等領域的存量資產(chǎn)盤活提供金融支撐，險資投資形式也將更豐富多元。
